В Минске рынок складов и производственных помещений столкнулся с дефицитом небольших площадей. За первые шесть месяцев года в эти сегменты направили 17% и 16% от всех вложений в коммерческую недвижимость города. Аналитики связывают рост активности с расширением операционной деятельности компаний: им требуется больше места для хранения товаров и организации производства. При этом на рынке обострился структурный дисбаланс спроса и предложения.
Инвестиции в склады и производство
Всего за первые шесть месяцев в коммерческую недвижимость Минска вложили 102,3 миллиона долларов. Из них 17% пришлось на складской сегмент, 16% — на производственный. Суммарно эти два направления привлекли треть всех инвестиций. Лидером по объему средств остался офисный сегмент с долей 40%. Самая дорогая единичная сделка полугодия прошла в производственной сфере: здание на улице Короля продали за 21,6 миллиона рублей. Эта сделка стала крупнейшей среди всех сегментов за отчетный период.
Аналитики объясняют интерес к складам и производствам расширением операционной деятельности компаний. Бизнесу нужно больше площадей для хранения товаров и выпуска продукции. Поэтому спрос на такие объекты растет, а вместе с ним увеличиваются и вложения в этот сегмент.
Спрос на мелкие площади не совпадает с предложением
Покупатели и арендаторы массово ищут помещения площадью до 500 квадратных метров. На такие объекты приходится 70% спроса в складском сегменте и половина спроса в производственном. Застройщики же предлагают преимущественно крупные площади — от тысячи квадратных метров. В структуре предложения доля таких объектов составляет 42% на складах и 46% в производстве. Такая структура не совпадает с запросами арендаторов и покупателей.
Мелкие помещения разбирают быстро, а крупные остаются. Из-за нехватки небольших объектов арендаторам приходится конкурировать за ограниченное число вариантов. Это уже отразилось на ценах: арендные ставки в производственно-складском секторе растут быстрее, чем цены купли-продажи.
Дисбаланс особенно заметен в складском сегменте, где на небольшие объекты приходится 70% запросов, а в предложении преобладают помещения от тысячи квадратов. В производственном сегменте половина запросов — до 500 квадратных метров, а крупные цеха занимают 46% предложения.
Арендные ставки на склады и цеха
Сейчас аренда отапливаемого склада в Минске стоит 10–30 рублей за квадратный метр с НДС. Неотапливаемый склад можно арендовать за 7–26 рублей. Производственные цеха сдаются в диапазоне 8–27 рублей за квадратный метр.
Аренда в производственно-складском секторе дорожает быстрее, чем покупка. Дефицит небольших площадей уже повлиял на динамику ставок. Пока застройщики предлагают в основном крупные объекты, арендаторам приходится искать среди ограниченного числа небольших помещений.